Nguyễn Thị Hương Lan – Cục Lãnh sự, Bộ Ngoại giao

Bảo hộ công dân (BHCD) làm việc ở nước ngoài theo các điều ước quốc tế về hợp tác lao động là nhu cầu của nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Theo đó, việc hoàn thiện các thiết chế BHCD cần không ngừng được tăng cường trong thời gian tới.

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định: “Công dân Việt Nam ở nước ngoài được Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ”. Luật Quốc tịch Việt Nam ghi nhận: “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ quyền lợi chính đáng của công dân Việt Nam ở nước ngoài. Các cơ quan nhà nước ở trong nước, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có trách nhiệm thi hành mọi biện pháp cần thiết, phù hợp với pháp luật của nước sở tại, pháp luật và tập quán quốc tế để thực hiện sự bảo hộ đó”. Theo quy định trên, hệ thống các cơ quan chức năng thực hiện công tác BHCD ngày càng được kiện toàn, nâng cao chất lượng và số lượng. Trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện mọi biện pháp cần thiết phù hợp với pháp luật sở tại, luật pháp và thông lệ quốc tế, pháp luật Việt Nam về bảo hộ quyền và lợi ích của công dân Việt Nam ở nước ngoài được quy định khá rõ. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thông qua các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài (cơ quan đại diện) thi hành mọi biện pháp để công dân Việt Nam được hưởng đầy đủ các quyền và lợi ích theo pháp luật nước tiếp nhận, điều ước quốc tế mà Việt Nam và nước đó ký kết hoặc tham gia hoặc theo tập quán quốc tế. Khi các quyền và lợi ích chính đáng của công dân Việt Nam bị xâm phạm, cơ quan đại diện có nghĩa vụ thi hành mọi biện pháp để khôi phục những quyền và lợi ích chính đáng đó.

Thực trạng công tác bảo hộ công dân Việt Nam đi lao động ở nước ngoài

Bộ Ngoại giao, trực tiếp là Cục Lãnh sự và Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, có nhiệm vụ thực hiện chức năng bảo hộ quyền lợi công dân Việt Nam ở nước ngoài. Cục Lãnh sự thực hiện các chức năng liên quan đến BHCD như: Quản lý nhà nước về hoạt động di cư của công dân Việt Nam ra nước ngoài; bảo hộ lãnh sự đối với công dân, pháp nhân Việt Nam ở nước ngoài; hướng dẫn, chỉ đạo các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền trong việc bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân Việt Nam xuất cảnh và cư trú ở nước ngoài. Để tăng cường hiệu quả công tác BHCD, Phòng Bảo hộ công dân và pháp nhân Việt Nam ở nước ngoài trực thuộc Cục Lãnh sự, Bộ Ngoại giao được thành lập vào tháng 4-2012, là đầu mối giải quyết các vấn đề liên quan đến BHCD Việt Nam ở nước ngoài. Bên cạnh đó, Cổng thông tin điện tử về công tác lãnh sự do Cục Lãnh sự quản lý, đăng tải các thông tin về BHCD, đưa ra các cảnh báo cần thiết cho công dân để phòng ngừa, tránh các rủi ro, thảm họa có thể gây nguy hiểm đến tính mạng khi họ xuất cảnh và cư trú ở nước ngoài. Tổng đài điện thoại hỗ trợ công tác BHCD và pháp nhân Việt Nam ở nước ngoài đi vào hoạt động từ tháng 2-2015, tiếp nhận tất cả các cuộc gọi cung cấp thông tin, phản ánh yêu cầu, đề nghị giúp đỡ công dân và pháp nhân Việt Nam ở ngước ngoài.

Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài là cơ quan cấp tổng cục trực thuộc Bộ Ngoại giao, thực hiện chức năng quản lý nhà nước về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài. Theo đó, Ủy ban có nhiệm vụ tổng hợp, đánh giá tình hình cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài; hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam ở nước ngoài ổn định cuộc sống, hòa nhập xã hội sở tại, thực hiện đại đoàn kết dân tộc; tổ chức, hướng dẫn các tổ chức, cá nhân người Việt Nam ở nước ngoài trong mối liên hệ với trong nước. Qua thực tiễn cho thấy, việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân Việt Nam được các cơ quan chức năng Việt Nam tiến hành chủ động và khá bài bản. Công tác này cơ bản đều được thực hiện thông qua cơ chế chỉ đạo, điều hành trực tiếp từ Bộ Ngoại giao (Cục Lãnh sự) tới các cơ quan đại diện có liên quan.

Các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài đóng vai trò then chốt trong thực hiện hoạt động BHCD Việt Nam ở nước ngoài. Cơ quan đại diện được Chính phủ thành lập, căn cứ vào yêu cầu, hoạt động, quan hệ đối ngoại, trên cơ sở thỏa thuận với quốc gia, tổ chức quốc tế tiếp nhận và do Bộ Ngoại giao trực tiếp quản lý. Cơ quan đại diện thực hiện nhiệm vụ lãnh sự (bao gồm hoạt động bảo hộ lãnh sự) và nhiệm vụ hỗ trợ, bảo vệ cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.

Trong lĩnh vực lao động, Cục Quản lý lao động ngoài nước thuộc Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội có trách nhiệm giúp Bộ trưởng thực hiện chức năng quản lý nhà nước về người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng; ban quản lý lao động trực thuộc cơ quan đại diện Việt Nam do Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội phối hợp với Bộ Ngoại giao, Bộ Nội vụ thành lập ở những nước, khu vực có nhiều lao động Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam có ban quản lý lao động ở 6 quốc gia và vùng lãnh thổ có đông lao động Việt Nam đang làm việc, gồm: Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Ma-lai-xi-a, Các tiểu vương quốc Ả-rập thống nhất (UAE) , Ả-rập Xê-út. Đối với các nước chưa thành lập ban quản lý lao động thì cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại sẽ thay mặt Nhà nước quản lý và hỗ trợ giải quyết các vấn đề liên quan tới người lao động Việt Nam đang làm việc tại nước đó.

Công tác BHCD thời gian qua đạt được những kết quả tích cực, bên cạnh sự nỗ lực của các cơ quan chức năng Việt Nam ở ngoài nước, còn có sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng ở nước sở tại. Hầu hết các nước có người lao động Việt Nam sinh sống và làm việc đều tạo điều kiện tối đa cho công tác BHCD. Một số nước có nhiều công dân đi làm việc ở nước ngoài hoặc lượng người di cư đông tương tự như Việt Nam đã thiết lập những cơ chế linh hoạt và hiệu quả, như thành lập ra cơ quan chuyên trách. Xri Lan-ca thành lập Ủy ban cố vấn cấp cao với sự tham gia của các bộ, ngành, tổ chức tư nhân, công đoàn, các tổ chức xã hội, ủy ban điều phối liên bộ được thành lập để thúc đẩy công việc qua các đầu mối từ các bộ, ngành chủ chốt. Theo đó, cơ quan này có thẩm quyền đưa ra những quyết định về tác chiến hoặc trực tiếp giao nhiệm vụ cho cơ quan chức năng khi có vụ, việc xảy ra; có thể đề ra quy định về chế độ trao đổi, cập nhật thông tin, thành lập đội phản ứng nhanh giữa các cơ quan liên quan để giải quyết vụ, việc.

Ở nước ta, khi có tình huống cần phải BHCD thì nhiều biện pháp nghiệp vụ đã được các cơ quan đại diện chủ động triển khai, góp phần tích cực, hiệu quả cho công tác BHCD; có thể kể đến, như thường xuyên trao đổi với cơ quan chức năng nước sở tại tạo thuận lợi cho công dân Việt Nam sinh sống, học tập, làm ăn hợp pháp; kịp thời BHCD khi bị bắt, tạm giữ, tạm giam do vi phạm pháp luật nước sở tại; hỗ trợ, giúp đỡ đối với trường hợp gặp khó khăn; vận động hội đoàn người Việt Nam hỗ trợ tích cực cho công tác BHCD; cử cán bộ tham dự các phiên tòa để bảo vệ quyền lợi cho người lao động và yêu cầu phía người sử dụng lao động, công ty bảo hiểm bồi thường cho công dân khi gặp tai nạn lao động; đưa tin khuyến cáo công dân và cử cán bộ trực điện thoại đường dây nóng 24/7 để kịp thời có biện pháp bảo hộ trong tình huống khủng hoảng. Các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài đã góp phần giải quyết nhiều vụ, việc được thân nhân, gia đình công dân Việt Nam gặp khó khăn, hoạn nạn ở nước ngoài ghi nhận và đánh giá cao.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì cơ chế phối hợp với các quốc gia sở tại vẫn đang là một khâu yếu trong công tác bảo hộ người Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài, nhất là đối với những địa bàn chưa có cơ quan đại diện của Việt Nam. Hiện nay, nước ta vẫn chưa có cơ chế phối hợp chặt chẽ, quy định trách nhiệm giữa cơ quan chức năng trong nước với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài. Trong trường hợp phải giải quyết tình huống khủng hoảng, nhanh và gấp thì chưa tạo được tính nhất quán, hiệu quả. Điều đó phần nào làm giảm hiệu quả của công tác BHCD nói chung và bảo hộ lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng nói riêng. Trong nhiều trường hợp, các cơ quan có thẩm quyền của các nước chưa ký kết hiệp định lãnh sự với nước ta không thông báo về việc bắt giữ, xét xử công dân Việt Nam cho các cơ quan đại diện Việt Nam. Điều này gây bất lợi cho công tác BHCD. Một điểm bất lợi khác là, tại các nước chưa ký hiệp định tương trợ tư pháp với nước ta, công dân Việt Nam sẽ phải làm thủ tục hợp pháp hóa nếu muốn sử dụng các giấy tờ do các cơ quan của Việt Nam cấp, phải nộp tiền tạm ứng án phí khi bị khởi kiện tại tòa án, bản án, quyết định của tòa án nước ngoài không được công nhận, thi hành tại Việt Nam.

Để tăng cường, hoàn thiện thiết chế, cơ chế bảo hộ công dân Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo các điều ước quốc tế về hợp tác lao động

Để tăng cường, hoàn thiện thiết chế, cơ chế BHCD Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo các điều ước quốc tế về hợp tác lao động, cần tập trung thực hiện một số nhiệm vụ chủ yếu sau:

Một là, tăng cường vai trò và hiệu quả hoạt động của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự Việt Nam ở nước ngoài trong việc tiếp cận và hỗ trợ người lao động Việt Nam ở nước ngoài, giải quyết những vướng mắc, tranh chấp với người sử dụng lao động và môi giới nước ngoài về việc làm và điều kiện làm việc, tiền lương, thu nhập, đóng thuế thu nhập, chi phí theo quy định. Công tác BHCD tại các đại sứ quán Việt Nam ở nước ngoài phải bảo đảm về bình đẳng giới, hỗ trợ người lao động nam và nữ trong các trường hợp bị xâm hại, lạm dụng, sao cho bảo vệ được quyền của công dân và người lao động và bảo vệ được danh tính, tôn trọng quyền riêng tư, bí mật cá nhân của họ. Đối với những thị trường tiếp nhận nhiều lao động nữ Việt Nam cần có ít nhất 1 cán bộ nữ thực hiện công tác quản lý lao động.

Hai là, hiện nay, Bộ Ngoại giao đã giao trách nhiệm thực hiện công tác BHCD Việt Nam ở nước ngoài cho Cục Lãnh sự và Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài. Theo đó, Cục Lãnh sự là cơ quan trực tiếp, cụ thể hóa các hoạt động BHCD Việt Nam ở nước ngoài, còn Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài là cơ quan nghiên cứu, xây dựng chủ trương, chính sách, phối hợp trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân Việt Nam ở nước ngoài. Để chuyên môn hóa và nâng cao hiệu quả công tác BHCD Việt Nam ở nước ngoài, Bộ Ngoại giao cần phân định rõ hơn nữa chức năng, nhiệm vụ và cơ chế phối hợp giữa hai cơ quan này. Tuy nhiên, Cục Lãnh sự phải là cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm trước lãnh đạo Bộ về công tác BHCD Việt Nam ở nước ngoài, có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các đơn vị, cơ quan chức năng có liên quan để tiến hành hoạt động BHCD khi cần thiết. Cần xây dựng Trung tâm xử lý khủng hoảng trực thuộc Bộ Ngoại giao. Theo đó, Trung tâm này có thể hình thành bộ phận chuyên trách hoặc kiêm nhiệm để xây dựng kế hoạch quốc gia về xử lý khủng hoảng. Trên cơ sở đó, các bộ, ngành liên quan xây dựng kế hoạch ứng phó phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của mình. Khi có tình huống khủng hoảng xảy ra, Trung tâm sẽ vận hành quy trình xử lý tình huống khủng hoảng; tổ chức trực 24/7 để tiếp nhận, đề xuất, xử lý các thông tin liên quan. Bên cạnh đó, Trung tâm sẽ xây dựng bộ tài liệu tập huấn cho công tác BHCD trong tình huống khủng hoảng; thống nhất quy trình xử lý khủng hoảng ở các cấp độ khác nhau.

Ba là, số lượng người Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài ngày càng gia tăng ở nhiều địa bàn và quốc gia khác nhau, do đó, cần tiếp tục tăng cường số lượng các cơ quan đại diện, hạn chế cơ quan đại diện kiêm nhiệm, đặc biệt là các địa bàn có đông người lao động Việt Nam làm việc và cư trú. Bên cạnh đó, cần tăng cường biên chế cho các bộ phận lãnh sự tại các cơ quan đại diện. Trong trường hợp cần thiết, cần nghiên cứu lập các văn phòng lưu động để giải quyết các công việc lãnh sự tại các nước lân cận thuộc khu vực lãnh sự, kịp thời hỗ trợ công dân khi cần thiết. Bên cạnh đó, chú trọng nâng cao trình độ, năng lực, chất lượng cán bộ làm công tác lãnh sự ở nước ngoài.

Bốn là, tiếp tục tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan hữu quan trong công tác BHCD Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài. Do tính chất phức tạp và đa dạng của công tác BHCD nên việc phối hợp giữa những cơ quan trực tiếp thực hiện công tác này với các cơ quan hữu quan khác là một việc làm rất cần thiết, quyết định đến hiệu quả của công tác BHCD. Theo đó, trước mắt cần quy định cụ thể hơn về cơ chế phối hợp thường xuyên và định kỳ giữa các cơ quan chức năng, trước hết là giữa Bộ Ngoại giao với Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội, Bộ Công an, Bộ Tư pháp, Tòa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao để thống nhất cách thức BHCD, tránh những vướng mắc trong quá trình bảo hộ người lao động Việt Nam ở nước ngoài là người hai quốc tịch; vấn đề cho hồi hương công dân; vấn đề trục xuất công dân Việt Nam ở nước ngoài; vấn đề cho thôi hoặc cho trở lại quốc tịch Việt Nam…

Năm là, xây dựng cơ sở dữ liệu về lao động di cư, triển khai hoạt động đăng ký công dân Việt Nam ở nước ngoài. Thực tế cho thấy, cơ sở dữ liệu về lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài chưa được cập nhật thường xuyên và chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất, do có trường hợp cơ quan, doanh nghiệp không gửi báo cáo về Cục Quản lý lao động ngoài nước cũng như Cục Lãnh sự. Do đó, nếu có cơ sở dữ liệu chính xác về lao động di cư hoặc cơ sở dữ liệu về đăng ký công dân ở nước ngoài thì các cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có thể nắm chắc được số lượng người lao động Việt Nam cư trú trên địa bàn mình quản lý, các thông tin chi tiết về nhân thân của những người này để có thể tiến hành các biện pháp bảo hộ kịp thời khi cần thiết. Để triển khai thực hiện công việc này, trước mắt, cần tiến hành tổng kết, đánh giá công tác đăng ký công dân trong thời gian qua để có thể làm rõ những hạn chế, bất cập trong công tác này và có phương hướng khắc phục; tuyên truyền, phổ biến rộng rãi về tầm quan trọng, tác dụng của hoạt động đăng ký công dân; thủ tục đăng ký công dân cho công dân Việt Nam ở nước ngoài; nâng cao nghiệp vụ, nhận thức của cán bộ làm công tác lãnh sự đối với hoạt động đăng ký công dân ở nước ngoài. Về lâu dài, Bộ Ngoại giao cần tích cực phối hợp chặt chẽ với Bộ Công an, Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội xây dựng một văn bản quy phạm pháp luật quy định về hoạt động đăng ký công dân Việt Nam ở nước ngoài, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác xác minh quốc tịch của người Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài khi xảy ra các tình huống cần bảo hộ.

Sáu là, tăng cường cơ chế phối hợp với quốc gia tiếp nhận về việc BHCD Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo các điều ước quốc tế về hợp tác lao động. Trong thời gian tới, để nâng cao hiệu quả công tác BHCD người Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo các điều ước quốc tế về hợp tác lao động cần chú trọng mối quan hệ phối hợp giữa nước ta với quốc gia tiếp nhận người lao động thông qua các hiệp định song phương, đa phương về xuất khẩu lao động. Theo đó, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc BHCD đi làm việc ở nước ngoài khi gặp khó khăn. Tiếp tục đẩy mạnh hợp tác quốc tế trong đấu tranh chống di cư bất hợp pháp; tăng cường sự hợp tác, hỗ trợ của các tổ chức quốc tế cũng như cơ quan chức năng nước sở tại./.

Nguồn: Tạp chí Cộng sản điện tử (tapchicongsan.org.vn)

1. Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Hiến pháp năm 2013 tại Điều 22 quy định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp” và Điều 32 tiếp tục khẳng định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, …”.

Chế định “quyền sở hữu” và các nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản quy định tại Phần thứ hai, Chương XI của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó tại Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 (Sau đây gọi là “BLDS 2015”) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là quyền cơ bản của công dân. Chủ sở hữu tài sản thực hiện quyền năng đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình bằng việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đó. Và theo định nghĩa về “Tài sản” tại Điều 105 BLDS 2015 thì nhà ở là tài sản – bất động sản.

Quyền sở hữu nhà ở (“QSH nhà ở”) mang bản chất của quyền sở hữu tài sản. Chủ sở hữu nhà ở thực hiện quyền năng của chủ sở hữu thông qua “quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt” đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình theo luật định.

Điều 117 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; ii) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; iii) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. iv) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Pháp luật về nhà ở quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà tại các điều 118, 119, 120, 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014. Với các quy định của pháp luật nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được QSH nhà ở tại Việt Nam khi mua nhà ở phải thỏa mãn các quy định về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

2. Điều kiện được quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Pháp luật nhà ở Việt Nam từng giai đoạn có những quy định khác nhau về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể:

2.1. Giai đoạn từ ngày 30/9/2001 trở về trước

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 tại Điều 16 chỉ quy định QSH nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác. Và Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được giao quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê đất; Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quyết định.” Như vậy, pháp luật nhà, đất giai đoạn này không quy định QSH nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2.2. Giai đoạn từ ngày 01/10/2001 đến ngày 30/6/2006

Kể từ ngày 01/10/2001, theo Luật số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001 về sửa đổi, bổ sung Điều 80 của Luật Đất đai năm 1993, quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đáp ứng các điều kiện: ⁽¹⁾ Về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;⁽²⁾ có công đóng góp với đất nước; ⁽³⁾những nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; ⁽⁴⁾người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam thì được QSH nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; và theo Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/10/ 2001 của Chính phủ quy định: Người Việt Nam ở nước ngoài được mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam và có hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp (phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân) thuộc một trong 4 đối tượng sau: ⁽¹⁾ Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam (theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); ⁽²⁾ Người có công đóng góp với đất nước; ⁽³⁾ Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; ⁽⁴⁾ có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam chấp thuận và phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 6 của Nghị định thì thuộc đối tượng được QSH nhà ở tại Việt Nam.

Từ ngày 01/7/2004, theo khoản 6 Điều 9 Luật đất đai năm 2003 “Người Việt nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở”. Như vậy, khi không đáp ứng đủ điều kiện quy định của pháp luật nêu trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2003 và khi đó việc họ tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà là vi phạm pháp luật.

2.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2006 đến nay

Pháp luật về QSH nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam ở nước ngoài trong giai đoạn này liên tục có nhiều thay đổi nhằm đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế; cụ thể: Từ ngày 01/7/2006 theo Luật nhà ở năm 2005 tại Điều 126 đã quy định thông thoáng hơn và rút ngắn thời gian cư trú “từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã về Việt Nam cư trú có nhu cầu ở lại Việt Nam. Và đến ngày 01/9/2009 theo Luật số 34/2009/QH sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở thì thời gian cư trú tại Việt Nam đối với chủ thể này đã được rút ngắn xuống còn “03 tháng trở lên” khi đã về Việt Nam cư trú có nhu cầu ở lại Việt Nam.

Từ ngày 01/9/2006, theo Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH ngày 27/7/ 2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội để giải quyết các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam ở nước ngoài tham gia, theo đó trường hợp: ⁽¹⁾ có hợp đồng bằng văn bản được các bên cùng ký; ⁽²⁾ Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ đã mua nhà ở đó một cách hợp pháp; ⁽³⁾ Chủ sở hữu nhà ở, người thừa kế nhà ở hoặc người được chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền thừa nhận đã bán nhà ở đó thì được coi là hợp đồng mua bán nhà ở và các bên phải hoàn tất các thủ tục chuyển quyền sở hữu nếu không có tranh chấp. Nếu có tranh chấp mà chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu; hoặc đã hoàn tất thủ tục nhưng chưa giao nhà hoặc chưa trả đủ tiền thì các bên tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng theo quy định tại Điều 13, Điều 14 của nghị quyết. Hợp đồng mua bán nhà ở có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần; hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005; thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/9/2006 không tính vào thời hiệu giải quyết tranh chấp đối với giao dịch nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Cùng với quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai 2013, từ ngày 01/7/2015 theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ cần người Việt Nam định cư ở nước ngoài “được phép nhập cảnh vào Việt Nam”, có đủ năng lực hành vi dân sự, thuộc đối tượng được quyền mua nhà ở tại Việt Nam thì được QSH nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có QSH nhà ở tại Việt Nam khi giao dịch mua nhà ở trước ngày 30/12/2016 sẽ bị coi vi phạm điểm b Điều 122 BLDS năm 2005; và từ ngày 01/01/2017 thì hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi những chủ thể này sẽ căn cứ Điều 122, Điều 131 BLDS năm 2015 để tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu khi có tranh chấp vì vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 của BLDS năm 2015 và điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở. Vấn đề này đồng nghĩa với việc khi chủ thể không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật mà giao dịch mua nhà ở nhưng muốn che đậy bằng cách nhờ người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và được QSH nhà đứng tên giùm trong hợp đồng mua bán nhà và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng đấy sẽ vô hiệu.

3. Thực tế giải quyết tranh chấp về QSH nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên hộ và áp dụng Án lệ 02/2016/AL

Vụ án “Tranh chấp quyền sở hữu nhà đất” sau đây, có thể thấy quan điểm giải quyết trong việc áp dụng các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai và Án lệ 02 của Tòa án đôi lúc, đôi khi là chưa chính xác.

Tóm tắt vụ án. Ngày 16/02/1998, bà N.T.S (viết tắt là nguyên đơn) và bà N.T.H (viết tắt là bị đơn) ký Giấy mua bán nhà ký tại UBND phường X để mua nhà diện tích 40,8m² trên 688,32m² đất tọa lạc tại số A, phường X, quận G, Tp. Hồ Chí Minh của ông L.T.D giá 230 lượng vàng SJC, các bên đã thực hiện và làm Giấy biên nhận vàng, Biên bản giao nhà và khuôn viên ngày 17/02/1998; đồng thời, nguyên đơn còn bồi thường 15 lượng vàng cho ông HVĐ là người đang thuê nhà để giao nhà lại cho ông LTD. Ngày 24/3/1998, bị đơn và ông LTD ký lại Hợp đồng mua bán nhà đất số 2059/HĐ-MBN tại Phòng công chứng, giá 30 triệu đồng (không ghi diện tích). Vì là Việt kiều nên vợ chồng nguyên đơn nhờ bị đơn đứng tên giúp trên giấy tờ mua bán nhà – đất. Ngày 25/5/1999, bị đơn đã ký “Giấy xác nhận quyền sở hữu về bất động sản” thừa nhận tiền mua nhà của vợ chồng nguyên đơn đầu tư trường VA và bị đơn đứng tên giùm trên giấy mua bán. Nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận QSH nhà, đất nêu trên là của nguyên đơn. Bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn và yêu cầu được hưởng ½ giá trị chênh lệch do bị đơn đứng tên giùm cho nguyên đơn theo Án lệ số 02/2016/AL. Người liên quan có yêu cầu độc lập ông PTA yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán nhà công chứng ngày 24/3/1998 và Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký tại UBND phường X ngày 16/02/1998 vì cho rằng ông PTA và bị đơn có góp 125 lượng vàng để mua nhà – đất hiện tranh chấp nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh.

Tại Bản án dân sự số 1201/DS-ST ngày 13/9/2017 Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn; xác định nhà đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn. Nguyên đơn được quyền liên hệ cơ quan chức năng tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSH nhà và quyền sử dụng đất theo quy định đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông PTA. Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc được nhận tiền công sức đứng tên giùm.

Phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm được sự ủng hộ tại Bản án số 155/DS-PT ngày 08/5/2019 của Toà án cấp phúc thẩm, cụ thể: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn và người liên quan có yêu cầu độc lập; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1201/DS-ST ngày 13/9/2017.

Tuy nhiên, ngày 11/8/2020, TANDTC ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 44/2020/DS-GĐT huỷ toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án phúc thẩm nêu trên với lý do chưa làm rõ diện tích 660,05m² đất gồm các loại đất gì và công sức đóng góp của bị đơn.

Tác giả cho rằng TANDTC hủy kết quả giải quyết của Tòa án 2 cấp là chính xác. Việc Tòa án 2 cấp đã căn cứ các tài liệu bản chính sau: Giấy xác nhận ngày 25/5/1999 thể hiện chữ ký của bị đơn và có nội dung bị đơn thừa nhận tiền mua nhà của vợ chồng nguyên đơn đầu tư trường VA, bị đơn đứng tên giùm trên giấy mua bán nhà. Bản kết luận giám định ngày 14/9/2006 của Viện KH-HS tổng cục cảnh sát cũng đã xác định: “chữ ký đúng tên HTH trên Giấy xác nhận quyền sở hữu về bất động sản… ghi ngày 25/5/1999 là chữ ký trực tiếp và được ký trước khi đóng dấu “Trường tiểu học dân lập Việt Anh”; Biên bản thỏa thuận phân chia tài sản trường VA ngày 10/6/2011 khi giải thể thể hiện tài sản của trường không có nhà- đất hiện tranh chấp; Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 16/02/1998 tại UBND phường X, Biên nhận vàng, Biên bản giao nhà và khuôn viên ngày 17/02/1998 giữa nguyên đơn, bị đơn với ông LTD, giấy trả tiền bồi thường sân Patin cho ông Đ và Hợp đồng mua bán nhà lập tại Phòng công chứng ngày 24/3/1998 giữa bị đơn với ông LHD; lời khai tại Tòa án của các đương sự đều thừa nhận nhà- đất không phải tài sản của trường VA. Không có căn cứ chứng minh bị đơn và ông PTA góp 125 lượng vàng để mua chung nhà- đất để xác định số tiền 245 lượng vàng là của nguyên đơn chi trả mua nhà, đất và nhờ bị đơn đứng tên mua hộ là hoàn toàn chính xác.

Vấn đề cần làm rõ là có công nhận nhà, đất thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn hay không? Giải quyết yêu cầu của bị đơn tính công sức đóng góp làm tăng giá trị nhà- đất do đứng tên hộ như thế nào? Căn cứ pháp luật để giải quyết.

Về giải quyết yêu cầu công nhận quyền sở hữu nhà- đất của nguyên đơn

Theo Tòa án xác định: Vợ chồng nguyên đơn là Việt kiều, là người Việt Nam định cư tại nước ngoài được phép xuất – nhập cảnh nhiều lần vào Việt Nam, có hộ chiếu Hoa Kỳ còn giá trị và giấy miễn thị thực đến tháng 3/2020; nguyên đơn là người đang đầu tư tại Việt Nam; do vậy, căn cứ khoản 2 Điều 5, khoản 1 điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 thì nguyên đơn đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài về sinh sống, đầu tư tại Việt Nam và từ đó tuyên xử: Xác định toàn bộ nhà – đất thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn.

Nguyên tắc chung, khi giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà – đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài chi tiền mua và nhờ người khác đứng tên hộ (giùm) đòi hỏi thẩm phán nghiên cứu toàn diện và hệ thống quy định pháp luật về  nhà – đất và các văn bản hướng dẫn liên quan; tiến hành thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh có việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã chi tiền và nhờ người trong nước mua nhà – đất và đứng tên hộ trong hợp đồng mua nhà, đất và trên giấy chứng nhận hay không? Tại thời điểm xét xử người Việt Nam ở nước ngoài có được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam không? tùy thuộc vào tài liệu, chứng cứ chứng minh khác liên quan đến vụ án mà kết quả giải quyết có sự khác biệt. Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được QSH nhà ở tại Việt Nam gửi tiền nhờ người mua và đứng tên hộ nhà, đất tại Việt Nam, nhưng tại thời điểm xảy ra tranh chấp họ lại thuộc đối tượng được QSH nhà ở thì công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước người được QSH nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở mà họ đã nhờ mua và đứng tên hộ.

Trường hợp xảy ra tranh chấp họ không có QSH nhà ở thì giao dịch giữa người Việt Nam ở nước ngoài với người Việt Nam đứng tên hộ trên giấy tờ nhà- đất là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật; khi đó Tòa án phải xác định giá trị nhà đất tại thời điểm xét xử: ⁽¹⁾ Nếu cao hơn giá lúc mua thì số chênh lệch chia mỗi bên ½; ⁽²⁾ nếu bằng giá khi mua thì buộc người đứng tên hộ thanh toán cho người Việt Nam ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra mua nhà, đất; ⁽³⁾ Nếu thấp hơn giá mua buộc người đứng tên hộ hoàn trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền vàng theo đúng giá trị định giá. Trường hợp người đứng tên hộ không đồng ý nhận nhà, đất hoặc không đủ điều kiện mua thì phải phát mãi nhà- đất theo quy định và xử lý: ⁽¹⁾ Nếu giá nhà đất tại thời điểm giá nhà, đất tại thời điểm phát mãi cao hơn giá mua thì trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra mua nhà, đất, số tiền phát mãi còn lại chia mỗi bên ½ (Ví dụ: Gửi về 2 tỷ đồng, giá hiện tại 5 tỷ đồng người định cư ở nước ngoài sẽ nhận 3,5 tỷ đồng); ⁽²⁾ Nếu giá trị nhà đất tại thời điểm phát mãi tài sản thấp hơn giá mua thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận toàn bộ số tiền phát mãi. Vấn đề đặt ra là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng là loại đất nào hay tất cả các loại đất?

Thực tế xét xử trong vụ án này, theo Giấy mua bán nhà ngày 16/2/1998 ký tại UBND phường X thì các bên mua bán căn nhà diện tích 40,8m² trên đất 688,32m²; như vậy, trong diện tích 688,32 m² (đo đạc thực tế là 660,05m²) đất tranh chấp chỉ có phần diện tích nhà ở gắn liền với đất ở diện tích 40,8m², phần diện tích đất còn lại (660.05m²-40,8m²) chưa được Tòa án xác minh làm rõ là loại đất gì nhưng Tòa án 2 cấp đã tuyên xử công nhận cho nguyên đơn được QSH nhà ở và toàn bộ quyền sử dụng đất diện tích 660,05m². Phán quyêt này được hiểu Tòa án 2 cấp đã xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở tại Việt Nam thì được quyền sử dụng đất đối với mọi loại đất.

Quan điểm của tác giả: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở tại Việt Nam chỉ được công nhận quyền sử dụng đất ở. Vì theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa xác định được mục đích sử dụng; loại “đất ở” được xếp vào nhóm đất “phi nông nghiệp”. Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối. Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở “thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại….; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại …”; như vậy, chủ thể này chỉ được QSH nhà ở “gắn liền với quyền sử dụng đất ở” chứ không được QSH nhà ở gắn liền với mọi loại đất. Do vậy, để giải quyết vụ án chính xác, đúng pháp luật phải xác định, làm rõ đất tranh chấp thuộc loại đất gì? Giả sử, sau khi xác minh làm rõ phần diện tích còn lại là đất nông nghiệp (không phải là loại đất ở) khi đó kết quả giải quyết vụ án sẽ có sự thay đổi, nguyên đơn chỉ có QSH phần diện tích nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở diện tích 40,8m² và số tiền tương đương với 245 lượng vàng cùng phần giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm sau khi trừ số tiền 245 lượng vàng và khoản tiền tương đương với công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất của bị đơn (nếu có); hoặc nhận lại số tiền tương đương với giá trị nhà – đất hiện tại nếu giá trị nhà đất không tăng giá trị hoặc bị giảm giá trị. Như vậy, việc Tòa án 2 cấp công nhận cho nguyên đơn QSH nhà ở gắn liền với toàn bộ quyền sử dụng đất trong khi chưa việc xác định phần diện tích tranh chấp là loại đất gì là không đúng quy định của tại Luật nhà ở năm 2014 và Luật đất đai năm 2013.

Về giải quyết yêu cầu của bị đơn được hưởng ½ giá trị tài sản do có công sức đứng tên giùm theo Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016

Việc áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp đã được nhiều quốc gia trên thế giới sử dụng từ lâu điển hình ở Pháp, Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản… BLTTDS năm 2015 của Việt Nam tại Điều 45 về nguyên tắc giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp chưa có điều luật để áp dụng thì Tòa án áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng để giải quyết vụ việc dân sự khi không thể áp dụng tập quán, tương tự. Nghị quyết số 03/2015 ngày 29/10/2015 và Nghị quyết 04/2019/HĐTP ngày 18/6/2019 của TANDTC về quy trình lựa chọn, công bố và áp dụng án lệ thì án lệ được chính thức áp dụng tại Việt Nam. Liên quan đến xác định công sức đóng góp làm tăng giá trị nhà đất của người đứng tên hộ mua nhà, đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua ngày 06/4/2016 trên cơ sở Quyết định số 220/QĐ-CA về việc công bố án lệ của Chánh án TANDTC.

Án lệ số 02/2016/AL được phép áp dụng sau 45 ngày kể từ ngày 06/4/2016 công bố nhưng cho đến nay việc áp dụng án lệ này vào thực tiễn xét xử vẫn còn bất cập, chưa thống nhất. Việc xem xét công sức đóng góp của người đứng tên hộ có làm tăng giá trị nhà – đất hay không đòi hỏi Thẩm phán khi giải quyết vụ án cần phải tiến hành các thủ tục thu thập tài liệu, chứng cứ được quy định tại Điều 97 BLTTDS năm 2015 để chứng minh giá trị tài sản nhà – đất tại thời điểm giao dịch nhà – đất được xác lập và thời điểm xét xử; cụ thể: Chi phí người nhờ đứng tên đã bỏ ra mua nhà – đất là bao nhiêu? Trong thời gian quản lý nhà, đất người đứng tên hộ có đóng góp gì để làm tăng giá trị nhà, đất; chẳng hạn người đứng tên hộ có bỏ tiền ra sửa chữa, tu bổ xây dựng lại nhà, công trình trên đất không? nếu có là bao nhiêu? Đồng thời, tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá trị nhà – đất tại thời điểm xét xử để xác định giá trị nhà – đất hiện tại so với thời điểm mua có thay đổi không, nếu có thì thay đổi tăng hay giảm giá trị? Việc thu thập các thông tin, tài liệu chứng cứ nêu trên có giá trị quan trọng và bắt buộc trong quá trình giải quyết tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ.

Nguyên tắc áp dụng án lệ: Từ trước ngày 15/7/2019 theo Nghị quyết số 03/2015/NQ-HĐTP ngày 29/10/2015 và Công văn 146 ngày 11/7/2019 của TANDTC thì áp dụng án lệ bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau. Còn từ ngày 15/7/2019 đến nay, theo Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 áp dụng án lệ phải bảo đảm những vụ việc có tình huống pháp lý tương tự thì phải được giải quyết như nhau.

Trong vụ án này, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã cùng xác định: Quá trình mua bán và quản lý sử dụng nhà- đất tranh chấp thì việc mua bán đều có nguyên đơn tham gia và đứng tên trên giấy mua bán, giao nhận vàng và là người nhận bàn giao nhà, đất. Nguyên đơn là người xây dựng tường rào xung quanh khuôn viên nhà – đất. Bị đơn chỉ đứng tên giùm cùng nguyên đơn trên giấy tay mua bán nhà ngày 16/02/1998 và sau đó bị đơn đứng tên trên Hợp đồng mua bán số 2059/HĐ/MBN ngày 24/3/1998 có công chứng và Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/2/1998 có xác nhận tại UBND phường X để hợp thức hóa việc mua bán trước đó. Sau khi mua nhà – đất vợ chồng bị đơn không quản lý mà trường VA quản lý và bị đơn đã giao toàn bộ giấy tờ mua bán nhà – đấy bản chính cho nguyên đơn. Ông PTA không đứng tên trên giấy tờ mua bán và không tham gia quản lý chỉ ký vào hợp đồng mua bán là người làm chứng. Do vậy bị đơn và ông PTA không có công sức gì trong việc mua bán, quản lý tôn tạo làm tăng giá trị nhà đất. Tình tiết này trong vụ án khác với Án lệ số 02/2016/AL nên không áp dụng án lệ này để giải quyết trong vụ án này. Do đó, nguyên đơn không phải bồi thường công sức quản lý nhà đất và đứng tên giúp trong việc mua bán nhà đất và tuyên xử không chấp nhận yêu cầu của bị đơn.

Theo tác giả, việc Tòa án 2 cấp cho rằng tình tiết trong vụ án này khác (không giống) với án lệ 02 nên không áp dụng án lệ này để giải quyết trong vụ án là chưa thuyết phục, và không chính xác; bởi lẽ: Giấy mua bán nhà ngày 16/02/1998 được ký giữa nguyên đơn, bị đơn và ông LHD đã vi phạm điều kiện hình thức của hợp đồng mua bán nhà và vi phạm điều cấm của pháp luật. Không thể áp dụng quy định tại Nghị quyết số 1037/2006/NQ- UBTVQU 11 ngày 27/7/2006 để công nhận QSH nhà ở cho nguyên đơn theo Giấy mua nhà ngày 16/02/1998 vì giao dịch nhà ở này được xác lập sau ngày 01/7/1991. Mà theo Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 không có quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở tại Việt Nam. Và theo Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 quy định thì Chính phủ quyết định việc cho “người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất”. Như vậy, tại thời điểm năm 1998, pháp luật nhà, đất không quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Nên giao dịch mua nhà được xác lập theo Giấy mua nhà ngày 16/02/1998 giữa người bán và nguyên đơn cùng bị đơn là không được pháp luật bảo vệ. Việc bị đơn đã đứng ra ký Giấy mua bán nhà ngày 16/2/1998 có xác nhận của UBND phường X và Hợp đồng mua bán nhà ngày 24/3/1998 tại phòng Công chứng làm cho giao dịch mua bán nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất giữa các bên trở nên hợp pháp và đây là căn cứ để cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật đất đai năm 2013 bảo vệ quyền lợi bên mua nhà nếu ông LHĐ có phát sinh tranh chấp. Việc bị đơn giao lại bản chính các giấy tờ nhà- đất cho nguyên đơn, việc nguyên đơn và bị đơn cùng ký Biên bản giao nhận tiền và nhận nhà ngày 17/02/1998 không làm thay đổi được bản chất của giao dịch mua bán nhà vô hiệu. Do vậy, Tòa án 2 cấp không tính công sức của bị đơn đã bỏ ra thực hiện giao dịch và đứng tên hộ trong hợp đồng mua nhà đất cho nguyên đơn là không đúng tinh thần Án lệ số 02/2016 ngày 06/4/2016, không đảm bảo quyền lợi chính đáng của bị đơn được pháp luật bảo vệ.

Kết luận

Nguyên tắc chung khi giải quyết án dân sự phải nghiên cứu toàn diện, khách quan, có hệ thống và đảm bảo đúng pháp luật là trách nhiệm của mỗi Thẩm phán được phân công giải quyết. Để áp dụng pháp luật đúng và vận dụng án lệ chính xác trong quá trình giải quyết tranh chấp thấu tình, đạt lý, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể đòi hỏi thẩm phán cần căn cứ tình tiết, yêu cầu cụ thể của mỗi bên trong vụ án để lựa chọn nội dung cụ thể nào của án lệ hay toàn bộ nội dung án lệ để áp dụng. TANDTC cần tiếp tục phát triển thêm án lệ đối với loại án tranh chấp nêu trên nhưng mang tính khái quát cao và điển hình hơn Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2021, theo đó chứa dựng gồm cả giải quyết công nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhờ người đứng tên mua nhà, đất và đường lối giải quyết công sức đóng góp của người đứng tên hộ. Có như vậy, việc giải quyết loại án này mới đảm bảo tính thống nhất và chính xác cao./.

Theo: TS. Nguyễn Thị Minh Phượng, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử.