Category: Khác

Nếu diện tích tách thửa dưới 30 mét thì không đảm bảo diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 8/8/2012 của UBND Hà Nội, điều kiện tách thửa đất bao gồm:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2.

Từ thời điểm ngày 10/4/2009, nếu diện tích được tách thửa dưới 30 mét thì không đảm bảo diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Diện tích bạn muốn được cấp giấy chứng nhận chỉ có 25m2 là không đảm bảo điều kiện theo quy định trên nhưng diện tích này đã được xác định theo bản án của tòa án từ năm 2007. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6, Điều 1 Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND, Hà Nội cho phép: “Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 điều này, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận”.

Như vậy, dù diện tích bạn đang làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận chỉ có 25m2 nhưng diện tích này đã được xác định theo bản án của tòa từ năm 2007 tức là trước ngày 10/4/2009. Do đó nếu đảm bảo được điều kiện cấp, người đang sử dụng có thể được cấp giấy chứng nhận.

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai bao gồm:

a) Đất đang được sử dụng ổn định;

b) Có sự xác nhận của chính quyền địa phương không có tranh chấp;

c) Có một trong những giấy tờ sau theo quy định tại điều 50 bao gồm: “Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân”

Trường hợp của bạn, diện tích bạn đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đã được sử dụng ổn định, nếu có xác định không tranh chấp của chính quyền địa phương thì diện tích này đáp ứng được các điều kiện trên do đó có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 675 Bộ luật Dân sự, trong trường hợp người để lại di sản thừa kế mất mà không để lại di chúc, việc chia di sản cho những người thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 676, những người thừa kế thuộc hàng thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Dựa trên nguyên tắc không phân biệt đối xử trong quan hệ hôn nhân và gia đình, pháp luật quy định những người thừa kế cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau mà không phân biệt con đẻ, con nuôi.

Như vậy, kể cả khi chỉ là con nuôi, bạn có quyền hưởng phần di sản thừa kế do bố mẹ nuôi để lại ngang với các con đẻ của bố mẹ nuôi. Tuy nhiên, quan hệ giữa cha mẹ nuôi và con nuôi chỉ được xác lập khi:

– Tại thời điểm nhận nuôi con nuôi, việc nuôi con nuôi được đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi thường trú của cha mẹ nuôi hoặc con nuôi;

– Trường hợp việc nuôi con nuôi đã phát sinh trên thực tế mà chưa đăng ký trước ngày 1/1/2011, nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật nuôi con nuôi thì được đăng ký kể từ ngày 1/1/2011 đến hết ngày 31/12/2015 tại UBND cấp xã nơi thường trú của cha mẹ nuôi và con nuôi (căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định số 19/2011/NĐ-CP ngày 21/3/2011 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nuôi con nuôi).

Khoản 1 Điều 50 quy định điều kiện gồm:

1. Các bên có đủ điều kiện về nuôi con nuôi theo quy định của pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ nuôi con nuôi;
2. Đến thời điểm Luật này có hiệu lực, quan hệ cha, mẹ và con vẫn đang tồn tại và cả hai bên còn sống;
3. Giữa cha mẹ nuôi và con nuôi có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục nhau như cha mẹ và con.

Như vậy, nếu việc nuôi con nuôi giữa bạn và bố mẹ nuôi của bạn đã được đăng ký theo quy định nêu trên thì quan hệ nuôi con nuôi được xác lập. Do đó bạn có quyền hưởng phần di sản thừa kế do bố mẹ nuôi để lại và ngược lại.

Bạn cũng cần lưu ý rằng, ngay cả trong trường hợp mẹ nuôi đã hoàn tất thủ tục đăng ký nuôi con nuôi trước khi kết hôn, nhưng sau khi kết hôn chồng của mẹ nuôi bạn (tức là bố nuôi) không làm thủ tục đăng ký nuôi con nuôi với bạn thì quan hệ con nuôi giữa bạn và bố nuôi không được xác lập. Hay nói cách khác, việc kết hôn của mẹ nuôi không nghiễm nhiên làm phát sinh quan hệ nuôi con nuôi giữa bạn và chồng của mẹ nuôi anh.

Do vậy, khi bố mẹ nuôi bạn mất đi mà không để lại di chúc, bạn chỉ có quyền hưởng phần di sản thừa kế do mẹ nuôi để lại mà không được quyền hưởng phần di sản thừa kế của bố nuôi.

Nếu định giá theo thời điểm bị can bị bắt hoặc theo thời điểm xét xử, rất có thể do sự trượt giá mà hành vi thực hiện tội phạm của bị cáo có thể bị xử nhẹ hơn hoặc nặng hơn so với thời điểm phạm tội.

Trong các vụ án về trộm cắp tài sản, tài sản bị trộm cắp rất đa dạng, có thể là tiền, vàng, trang sức, đồ vật, phương tiện… Do vậy luật pháp không thể quy định cụ thể, chi tiết trộm cắp cái gì thì chịu hình phạt bao nhiêu.

Pháp luật cũng không thể quy định bị cáo trộm cái gì phải bồi thường cái đó cho người bị hại (chủ tài sản) do nhiều trường hợp tài sản trộm cắp là vật đặc định, đơn chiếc.

Vì lẽ đó, Bộ luật Hình sự quy định về tội trộm cắp tài sản theo hướng tài sản bị trộm cắp được định giá quy ra tiền đồng để làm căn cứ truy tố, xét xử bị can, bị cáo và bị cáo có nghĩa vụ bồi thường cho bị hại số tiền tương đương giá trị tài sản mà bị cáo chiếm đoạt.

 

Cụ thể, điều 138 Bộ luật Hình sự về tội Trộm cắp tài sản, người nào trộm cắp tài sản của người khác có giá trị từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm…”

Do việc truy tố, xét xử các vụ án trộm cắp tài sản dựa trên kết quả định giá nên việc định giá phải được thực hiện một cách trung thực, khách quan, công khai và kịp thời.

Về thời điểm định giá giá trị tài sản bị trộm cắp, theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 26/2005/NĐ-CP ngày 2/3/2005 về Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự, việc định giá tài sản phải dựa trên các căn cứ sau đây:

– Giá phổ biến trên thị trường tại thời điểm và nơi tài sản bị xâm phạm;

– Giá do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;

– Giá trên tài liệu, hồ sơ kèm theo tài sản cần định giá, nếu có;

– Giá trị thực tế của tài sản cần định giá;

– Các căn cứ khác về giá trị của tài sản cần định giá.

Như vậy, việc định giá phải tuân theo nguyên tắc hành vi trộm cắp được thực hiện vào thời điểm nào thì tài sản trộm cắp phải được định giá theo thời điểm đó. Nếu định giá theo thời điểm bị can bị bắt hoặc theo thời điểm xét xử, rất có thể do sự trượt giá mà hành vi thực hiện tội phạm của bị cáo có thể bị xử nhẹ hơn hoặc nặng hơn so với thời điểm phạm tội.

Từ các quy định mà chúng tôi vừa viện dẫn và phân tích thì việc tòa án tuyên bị cáo phải bồi thường cho bạn số tiền tương đương 10 cây vàng theo giá trị thời điểm mất trộm là phù hợp với các quy định của pháp luật về hình sự.

Việc mua hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên dưới góc độ pháp lý thì việc mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục trước bạ sang tên.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

 

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Thứ hai, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba, tuy việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Điều này có nghĩa là xây dựng trái phép và có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ. Nếu bị cưỡng chế không những không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án công cộng mà còn có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Thứ tư, nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay, tiền ẩn các rủi ro như đã phân tích ở trên.

Dưới góc độ thực tiễn thì mua nhà không có giấy chứng nhận sở hữu có một số hạn chế, rủi ro sau:

Thứ nhất, khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.

Thứ hai, việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép.

Thứ ba, do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Do những điều kiện nhất định mà bạn vẫn quyết định mua căn nhà nói trên thì để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:

– Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao. Để xác minh các thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có nhà đất. Tuy nhiên các thông tin có được cũng chỉ mang tính tham khảo.

– Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

– Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.

– Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

– Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

– Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

(Theo VNEXPRESS)